El Decreto 768 de 2025 introduce cambios significativos en el régimen de Propiedad Horizontal en Colombia. En específico, surge como una adición al Decreto 1070 de 2015 (relacionado con el sector Defensa) y regula de forma parcial Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana). Su finalidad es modernizar y extender el alcance de las autoridades en conflictos de convivencia en conjuntos residenciales y en copropiedades.
Aquí se comparten unas notas explicativas y sencillas sobre lo que cambia con el Decreto 768 de 2025 en relación con el régimen de Ley 675 de 2001 sobre propiedad horizontal (PH) en Colombia.
Es importante aclarar que el Decreto no modifica directamente la Ley 675, sino que complementa y reglamenta aspectos vinculados al régimen de convivencia, seguridad y uso de los inmuebles bajo propiedad horizontal, en el marco del Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana).
1. ¿Qué normas se están conectando?
- La Ley 675 de 2001 regula el régimen de la propiedad horizontal: edificios, conjuntos, derechos y deberes de copropietarios, órganos de administración, bienes comunes, etc.
- La Ley 1801 de 2016 regula la seguridad y convivencia ciudadana (antes “Código de Policía”).
- El Decreto 768 de 2025 añade disposiciones al Decreto 1070 de 2015 (Decreto Único Reglamentario del Sector Defensa) y regula parcialmente la Ley 1801 de 2016, pero toca muchas materias que afectan la propiedad horizontal.
- Así pues, el Decreto no “reemplaza” la Ley 675, pero sí impone nuevas obligaciones o precisiones que las copropiedades deben incorporar
2. Principales novedades del Decreto que afectan la propiedad horizontal
Aquí algunas de las modificaciones más relevantes, explicadas sencillamente:
| TEMA | QUÉ CAMBIA / SE ACLARA | INTERPRETACIÓN PARA COPROPIEDADES |
| Privacidad de la vivienda | El artículo 2.2.8.18.12.1.1 del Decreto establece que los habitantes tienen la “responsabilidad primaria” de proteger su privacidad, evitando que actividades en su vivienda (por ejemplo desde ventanas o terrazas) trasciendan al espacio público. | Si un copropietario realiza actividades que generan molestias visibles o audibles hacia zonas comunes o externas, esto puede considerarse una perturbación de convivencia. El reglamento interno debe contemplarlo. |
| Protecciones exteriores de ventanas / vidrios | El artículo 2.2.8.18.12.1.3 del Decreto señala que “la instalación de protección de las ventanas a través de vidrios insonorizantes, películas de protección solar o blindaje … no se considerarán comportamientos que afectan la integridad urbanística”, siempre que cumplan con el reglamento de PH y normas urbanísticas. | Cambios en ventanas, vidrios, film protector u otros elementos exteriores pueden permitirse, pero sólo si el reglamento de la copropiedad lo autoriza, y se respeta la normativa urbana. |
| Actividades económicas en zonas comunes / PH | El artículo 2.2.8.18.12.1.5 advierte que las propiedades horizontales (o las juntas de acción comunal) que desarrollen actividades permanentes de esparcimiento similares a comerciales deben cumplir los requisitos de la Ley 1801. | Si en un edificio se habilita un espacio común para alquiler tipo “salón de eventos” u “hostal”, se debe verificar si eso implica un uso comercial y cumplir permisos, licencias, requisitos de seguridad, convivencia, etc. |
| Publicidad del régimen de PH y entrega de documentos | Artículo 2.2.8.18.12.1.6 fija que las asambleas y consejos de administración deben incorporar modificaciones al reglamento de PH conforme a jurisprudencia; además el ejemplar completo y vigente del reglamento y el censo de animales de compañía deben estar a disposición de las autoridades de policía. También el artículo 2.2.8.18.12.1.7 regula que la no entrega de copias de acta de asamblea constituye comportamiento contrario a la convivencia. | Las administraciones deben tener actualizado el reglamento y facilitarlo; rechazar o negarse a entregar actas u otros documentos puede ocasionar intervención de autoridad de policía o sanciones. |
| Comité de Convivencia | El artículo 2.2.8.18.12.1.8 fija que, sin perjuicio de acciones policivas, el comité de convivencia de la copropiedad será el órgano que deberá conocer de los conflictos de convivencia en la copropiedad (en el marco de la Ley 675 y reglamento interno) | El comité existente debe revisar, actualizar sus funciones y procedimientos. Debe existir claridad en su actuación para conflictos de vecinos, ruido, mascotas, etc. |
| Animales de manejo especial (caninos) | Se incluye la sección 2 – “Del manejo de caninos de tratamiento especial” (artículos 2.2.8.18.12.2.x) que obliga a entidades territoriales a implementar registro público de caninos de manejo especial, contratos de seguro de responsabilidad civil, etc. | En copropiedades donde haya razas o perros calificados como “de manejo especial”, se debe revisar la normativa interna, el registro requerido y las pólizas de seguro correspondientes. |
3. ¿Qué no cambia?
- La Ley 675 de 2001 en sí no fue reformada por el Decreto; sus artículos, estructura general, derechos y deberes de copropietarios, órganos de administración, etc., siguen vigentes.
- Por ejemplo, los quórums de asamblea, la definición de bienes comunes y privados, las facultades del administrador conforme a la Ley 675, permanecen bajo la Ley. Lo que cambia es la superposición normativa de convivencia, seguridad y uso urbano que el Decreto introduce.
- No todas las consecuencias del Decreto son automáticas o aplicables en todos los casos: depende del reglamento interno, de la copropiedad concreta, del tipo de inmueble (residencial, comercial, mixto), etc.
4. ¿Por qué es importante para una copropiedad (en Medellín o en Colombia en general)?
- Mejora de la seguridad jurídica: Se aclaran competencias de la autoridad de policía en inmuebles bajo régimen de PH.
- Mayor exigencia en gestión de convivencia: Las copropiedades deberán actualizar manuales de convivencia, reglamentos, comités, mecanismos de gestión de conflictos.
- Mayor transparencia y responsabilidad en la administración: Si no se entregan documentos, no se actualiza reglamento, no se gestiona comité de convivencia, la autoridad puede intervenir.
- Implicaciones de uso del inmueble: Si se modifica ventanas, se instala film, se habilita uso comercial en zonas comunes, se deben revisar normas urbanísticas, reglamento interno, y requisitos de convivencia.
- Tenencia de animales «de manejo especial» adquiere mayor regulación: registros, pólizas, implicaciones en copropiedades con razas catalogadas como de riesgo.
5. Qué hacer, paso a paso, para adaptarse al Decreto
- Aquí tienes una guía de acción sugerida para copropiedades:
- Revisar el reglamento de propiedad horizontal vigente: comprobar que esté actualizado, sea claro, y contemple las obligaciones que impone el Decreto (ej. entrega de documentos, manual de convivencia, comités).
- Verificar que el ejemplar del reglamento y del censo de animales de compañía esté disponible para autoridades (tal como indica el artículo 2.2.8.18.12.1.6).
- Actualizar el manual de convivencia y el comité de convivencia: definir procedimientos para conflictos, uso de zonas comunes, animales, ventanas/protecciones, actividades económicas.
- Revisar los contratos, seguros y normativas sobre animales de manejo especial si aplica.
- Verificar que modificaciones estructurales (como instalación de películas en vidrios, cambios de ventanas, etc.) cumplan con el reglamento interno y con normativa urbana.
- Informar y capacitar a copropietarios sobre los cambios: explicar las obligaciones, los nuevos procedimientos, sanciones de convivencia, etc.
- Establecer mecanismos de control interno: registro de actas, entrega de documentos, seguimiento de reglamento, control de actividades comerciales al interior del edificio o conjunto.
- Estar atentos a la autoridad de policía: en caso de conflictos de convivencia, la autoridad podrá actuar más directamente, y la copropiedad debe estar preparada para colaborar.
6. Comentarios finales e interpretación
- El Decreto 768 de 2025 representa un fortalecimiento del régimen de convivencia en inmuebles bajo propiedad horizontal. No se trata simplemente de obligaciones administrativas, sino de elevar la exigencia de que los espacios compartidos funcionen con más orden, seguridad y respeto mutuo.
- Aun así, la copropiedad conserva su autonomía: el reglamento interno sigue siendo clave, así como las decisiones de asamblea y consejo de administración según la Ley 675. El Decreto actúa como un mecanismo de complemento y supervisión externa (a través de autoridades de policía).
- En la práctica, se espera que muchas copropiedades deban hacer ajustes, algunos menores, otros sustanciales, para alinearse con el nuevo marco normativo.
- Desde el punto de vista de los copropietarios: conviene estar informados, participar en las asambleas, revisar que la administración esté cumpliendo con estas nuevas exigencias, y que el reglamento interno esté adaptado.
- Desde el punto de vista de la administración o del consejo: es momento de hacer una auditoría normativa interna: ¿estamos al día? ¿Nuestro reglamento contempla los nuevos requisitos? ¿Tenemos manual de convivencia actualizado? ¿El comité de convivencia está funcionando? ¿Las modificaciones estructurales o de uso están revisadas?
Preparó: Ricardo Steffens Gómez, propietario casa 187
