Los conjuntos residenciales se han convertido en excelentes lugares para vivir. No se tiene problemas de seguridad tanto como al vivir fuera de uno, se mantiene un sentido de comunidad y se realizan los proyectos en conjunto, algo que en ciertos casos puede aliviar el presupuesto.
El artículo 82 de la ley 675 de propiedad horizontal establece que es obligación de los administradores y encargados de conjuntos residenciales, hacer el mantenimiento periódico en zonas comunes, escaleras, bombas de agua, desagües, plantas eléctricas y tuberías de aguas negras.
El dinero que se utiliza para las reparaciones es recaudado mensualmente por las cuotas de administración o extraordinarias, pero la responsabilidad de realizar mejoras y hacer seguimiento del mantenimiento es del administrador, especialmente de aquellas que representan un peligro y además debe responder inmediatamente frente a las reparaciones necesarias que evitan incidentes mayores que afectan a los inmuebles y personas.
Es conveniente y necesario realizar tareas de mantenimiento periódico a un edificio o conjunto residencial, para asegurar su buen estado. Por esta razón, traemos cinco consejos para que los administradores puedan hacer lo necesario para mantener en las mejores condiciones posibles sus edificios o conjuntos residenciales.
Según la Ley 675 de 2001, el mantenimiento de las zonas comunes es responsabilidad de la administración. En este caso, los costos para el mantenimiento salen de las expensas comunes del conjunto. Por otro lado, las zonas o bienes comunes de uso exclusivo como terrazas o patios interiores son responsabilidad de los copropietarios que disfrutan de esos espacios.
Siguiendo con lo anterior, el copropietario se encargará del mantenimiento preventivo y locativo en su propiedad mientras que la administración se hará cargo del mantenimiento locativo en zonas de uso común. Veamos los consejos:
1. Conocer el proceso:
Por muy sencillas que puedan parecer las obras de mantenimiento, antes de llevarlas a cabo se debe seguir un procedimiento específico. Las tareas de mantenimiento deberán ser presupuestadas y luego presentadas en la asamblea. Cuando sean aprobadas, el administrador podrá empezar a ejecutarlas con asesoría y coordinación del consejo.
2. Diseñar un plan de mantenimiento:
La administración es responsable del mantenimiento de las zonas comunes como la fachada, los muros estructurales, los techos y las zonas verdes. Para asegurar su buen estado, se puede diseñar un plan de mantenimiento en conjunto con personal especializado, apoyándose en formatos y planillas para llevar un registro actualizado de las tareas ejecutadas.
3. Definir tareas clave:
¿Saben los copropietarios de su conjunto cuáles son las tareas de mantenimiento que le competen? Plantee una estrategia de comunicación en la que explique a los copropietarios que deben mantener las rejillas y sifones de agua libres de cualquier objeto que pueda afectar el estado de la tubería como tierra, hojas o pelambre.
4. Sensibilizar a los deudores morosos:
Cuando algún copropietario deja de pagar la cuota de la administración está afectando de manera indirecta el mantenimiento del conjunto al verse reducidas las expensas comunes del conjunto. Estos son los fondos que aseguran el mantenimiento de las zonas y bienes comunes que son compartidos por todos los copropietarios.
5. Proteger la salud:
Es importante escoger a una empresa que se encargue del servicio de limpieza, lavado e impermeabilización del agua de la piscina para conservar su buen estado. También se debe tener en cuenta que en las copropiedades mixtas existen módulos de contribución en los que se encuentra la tabla de coeficientes que sirve para establecer los gastos del mantenimiento o conservación de los servicios que solo disfrutan un grupo de copropietarios.
El mantenimiento es fundamental, no solo porque se está asegurando una adecuada presentación de los bienes comunes del conjunto, también porque se ve mejorada la calidad de vida de los copropietarios al asegurar la estabilidad e integridad de cada uno de los espacios de la propiedad horizontal.
