Señores copropietarios, pensemos en Alcázar de los Prados como una máquina que necesita de cada engranaje para su funcionamiento, gran parte de esos engranajes están representados por los colaboradores de la unidad que mantienen el espacio limpio, agradable y seguro, y que, de las cuotas de administración sale el único ingreso con el que cuentan dichos operarios, engranajes indispensables para cumplir con nuestras obligaciones y mantener limpia, en funcionamiento y segura la copropiedad. El llamado es a resolver de manera comedida sus obligaciones, consensuar los acuerdos de pago, hacerlo puntualmente y así, garantizar su permanencia como unidad cerrada de P.H. y no se convierta en un barrio, en detrimento de la valorización de nuestras casas.
El no pago de los gastos comunes por varios meses, representa un verdadero dolor de cabeza para la administración y el correcto funcionamiento de nuestra unidad. Manejar con detalle lo que se adeuda, tener claro a quién cobrar y lograr recuperar esos dineros, es una de las funciones más importantes y a la vez más desagradables en muchas comunidades.
En esta lógica, estamos requiriendo algunos datos relevantes sobre los aspectos legales del pago de gastos comunes, los métodos y/o formatos que se han ocupado hasta ahora para la cobranza de estos (cartas, notificaciones y otros) y también algunas recomendaciones para los administradores salientes y los que estarán por venir, a la hora de enfrentar una morosidad muy alta.
Cabe destacar que por ley no se puede realizar un cobro judicial hasta que se acumulen tres o más cuotas impagas, y por lo mismo, es una buena práctica de la administración informar lo antes posible al copropietario para que esté al tanto de la situación y pueda regularizar su estado de cuenta con la unidad.
Aspectos legales sobre el pago de los gastos comunes
La Ley de Copropiedad plantea que los gastos comunes son aquellos gastos generados por el conjunto con el objetivo de administrar, mantener, reparar, usar o consumir los bienes de dominio común, además de aquellos destinados a generar nuevas obras comunes.
Estos gastos, derivados de los bienes de uso común, deben ser pagados por todos los copropietarios de acuerdo al porcentaje que les corresponda según el reglamento de copropiedad.
Dado que estos gastos se generan previo al cobro del gasto común, se crea una relación acreedor-deudor entre la unidad y sus copropietarios, lo que produce la necesidad de cobrar los gastos comunes en tiempo y forma para evitar que la unidad carezca de liquidez y no pueda pagar sus compromisos.
Resumiendo, esta obligación de participar en los gastos comunes tiene las siguientes características:
- El sujeto activo o acreedor de esta obligación, es la comunidad de copropietarios representada por su administrador.
- El sujeto pasivo o deudor, es el copropietario.
- La cuota de administración, se expresa en el Reglamento de P.H. de la unidad.
- La obligación de contribuir a los gastos comunes es irrenunciable y el pago debe efectuarse en forma total, integra y oportuna.
Cabe destacar que los copropietarios no se encuentran facultados por la ley para eximirse del pago de la cuota de administración por ninguna circunstancia. Tampoco pueden rebajar partidas del gasto común cobrado, aduciendo la no utilización de determinados bienes o servicios comunes de la unidad; ni por la discrepancia y desacuerdo con la administración, ni con las medidas adoptadas por la administración en materia de seguridad u otras.
Pago de intereses de mora en la propiedad horizontal.
Si el copropietario no paga oportunamente las expensas necesarias a que está obligado, tendrá que pagar intereses moratorios de acuerdo a lo dispuesto por el inciso primero del artículo 30 de la ley 675 de 2001: «El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.»
El interés moratorio por defecto es igual a la tasa de usura, no obstante, la asamblea de copropietarios puede fijar un interés menor pero nunca mayor al permitido por la ley.
Publicación de la lista de morosos en la propiedad horizontal.
Si los copropietarios persisten en la mora, la propiedad horizontal podrá publicar un listado de morosos, que viene a ser una sanción social.
Al respecto señala el inciso segundo del artículo 30 de la ley 675: «Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.»
La publicación de esa lista debe hacerse considerando la protección al derecho a la intimidad del copropietario moroso, por lo que las carteleras con la lista de morosos no deben quedar visibles a las personas ajenas o distintas a los residentes del conjunto, como por ejemplo en la portería o zonas de recreación que son visitadas constantemente por terceros.
Esa publicación se puede hacer por ejemplo en las oficinas de la administración donde por lo regular sólo acceden los residentes o en su defecto en la convocatoria de la asamblea anual de copropietarios.
Sanciones que no se pueden imponer a los morosos.
A parte del cobro de intereses moratorios y la ejecución de la deuda que puede derivar en un embargo y secuestro de las propiedades del deudor, algunos conjuntos impones sanciones o restricciones que no se deben, como las siguientes:
- Suspender servicio de citó fonos.
- Prohibir al portero que atienda al moroso.
- Impedir el acceso de visitantes del moroso.
- Suspender el uso de casilleros.
- Impedir el ingreso o salida de inmuebles o pertenencias del moroso.
Este tipo de restricciones rayan en el hostigamiento y constreñimiento ilegal, y no es la forma correcta de abordar el cobro de la cartera morosa.
La administración cuenta con una excelente herramienta como es la de iniciar un proceso ejecutivo de cobro, para lo cual es suficiente la certificación expedida por el administrador, certificación que presta mérito ejecutivo suficiente para promover un embargo al deudor.
Negar paz y salvo para enajenar la propiedad.
Esta no es una sanción propiamente dicha, pero cumple una función sancionatoria para el copropietario moroso que quiere vender su propiedad.
Al respecto señala el inciso 4 del artículo 29 de la ley 675 de 2001: «En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.»
Realmente el administrador no niega el paz y salvo al moroso, sino que no lo puede expedir por obvias razones, de manera que el moroso tendrá que pagar lo que debe si es que quiere cumplir con ese requisito para poder vender su casa o apartamento sin problemas.
